Ждать какого-то сильного роста цен на новостройки в этом году не стоит даже из-за изменившейся конъюнктуры рынка стройматериалов. Эта проблема решится девелоперами очень просто – они переведут проекты на класс выше, то есть «стандарт» станет «комфортом» и так далее, разумеется, с некоторыми незначительными незатратными изменениями проектов. При этом роста цен на котловане все равно не будет. Поднимут цены — не будет спроса, опустят — не будет прибыли. Поднимут класс жилья — смогут поднять ценник по мере стройки.
Таким образом, рост цен будет уже ближе к сдаче дома, на котловане эконом с комфортом почти не отличаются по цене. И разница заметна будет в лучшем случае через полгода. И когда цена на железо, дерево, металлы пойдет вниз, они просто не будут его снижать и все.
И вместе с этим останется меньше относительно недорого жилья в новостройках. С другой стороны, рынок Москвы и ближайшего Подмосковья и так насчитывает достаточное количество проектов, чтобы удовлетворить слабеющий из-за аномально выросших цен и невозможности взять ипотеку даже по льготным условиям спрос. Но проблема в том, что условий по ипотеке лучше текущих, особенно когда дело касается первичного жилья, не будет ближайшие несколько лет минимум, поэтому, безусловно, тем, кто планирует покупать квартиру в новостройке в кредит, стоит подумать об этом сейчас. Это не должна быть инвестиционная покупка – на данном экономическом цикле инвестиции в жилье в новостройках полностью себя изжили. Это должна быть покупка для себя.
Крайне маловероятно, что по новостройкам будет какой-то сильный спад. Коррекция цен может быть в районе 5%, но не более того – это серьезно может ударить по маржинальности проектов, особенно классов ниже «бизнес». Так что рынок первичного жилья ждет определенная стагнация, которая может продлиться год-два до восстановления доходов населения хотя бы на уровне 2019 года – платежеспособного спроса на рынке почти нет, более того, люди отказываются от ипотечных кредитов, понимая, что не потянут ежемесячные платежи даже с максимально возможным сроком кредита.
Какие-либо государственные программы здесь не нужны. Пример льготной ипотеки должен дать понять, что Минстроем отлично манипулирует вся строительная отрасль, так как позитив от программы исчерпал себя еще в августе и осенью нужно было ее закрывать. Достаточно тех программ, которые действуют сейчас – поддержка ИЖС, молодых семей, материнский капитал, субсидии по новостройкам в ряде регионов, дальневосточная ипотека. Точечные программы типа «первого жилья» по аналогии с авторынком могут оказать положительное влияние на определенный сегмент покупателей, но взрывать рынок программами, подобными той, что была введена в прошлом апреле, однозначно не стоит.
_______________________
Алексей Кричевский,
Эксперт рынка недвижимости,
Академии управления финансами и инвестициями
Источник: