Исполнительный директор НП «ЖКХ Контроль» Светлана Разворотнева заявила, что самый сложный процесс в деле жилищно-коммунального хозяйства заключается во взаимоотношениях собственников с управляющими компаниями. Не менее остро стоит и проблема начисления платежей за потребляемые жителями услуги.
Член Общественной палаты РФ и заместитель председателя Общественного совета Минстроя России дала эксклюзивное интервью Федеральному агентству новостей, дав ответы практически на все вопросы, которые волнуют и заботят граждан РФ в плане ЖКХ.
«Жители должны проводить ОСС»
— Светлана Викторовна, давайте досконально поговорим обо всех этих важных вещах, касающихся практически каждого жителя страны. Начнем с вашей организации, чем она занимается?
— Она существует в форме некоммерческого партнерства. По сути, мы такой ресурсный центр для региональных некоммерческих организаций, которые занимаются жилищным просвещением и защитой прав потребителей в сфере ЖКХ. У нас фактически в каждом субъекте РФ существуют созданные на базе местных НКО так называемые Центры общественного контроля и жилищного просвещения. Они выполняют ряд важных функций: в том числе, консультируют граждан, помогая решать их проблемы. На постоянной основе мониторят ситуацию в ЖКХ и отдельные государственные программы. Например, программу переселения из аварийного жилья или капремонт.
С этого года мы взяли под контроль еще и реформу обращения с ТКО (твердыми коммунальными отходами. — Прим. ФАН), потому что было очень много обращений по этой теме.
В центре нашего внимания также подготовка к зиме, начало отопительного периода, повышение коммунальных платежей. Ну, и возникают самые разные идеи, которые мы стараемся реализовывать. Например, сейчас посмотрели, как ставится на кадастровый учет территория дворов после благоустройства по программе «Жилье и городская среда». По действующему законодательству, как только благоустройство прошло, все должно быть оформлено как общедомовое имущество, и собственники обязаны за этим следить.
— Земля вокруг дома?
— Да. Но это делают далеко не всегда, как мы выяснили.
— Имеете в виду управляющие компании (УК)?
— Собственников. Вообще-то они должны принять решение. Правда, с помощью властей.
— Жильцы должны провести Общее собрание собственников (ОСС)?
— Обязательно! Прежде чем их двор включат в эту программу благоустройства, там нужно принять целый ряд решений. Что делается, за какие деньги и что обязаны там отмежевать дальше. Плюс поставить на кадастровый учет.
— Власти или застройщик? Если речь идет о новостройке.
— Ну, с 2005 года у нас все новые дома фактически с участком сдаются. Если же говорить о домах более ранних годов выпуска, там необходимо специальное решение собственников, чтобы определить границы общедомового участка. И кто-то должен за этим потом следить.
— Кто?
— Собственники.
— На том же ОСС можно, например, решить такую проблему — УК заявляет, что в новостройке плату за тепло будут брать по общедомовому прибору учета, а то и по нормативу? Хотя в каждой квартире на каждой батарее установлен индивидуальный счетчик.
— Вообще-то очень странно. В прошлом году как раз было решение Верховного суда РФ, и вслед за ним приняли федеральный закон о том, что если не менее 50% квартир дома оснащены индивидуальными прибора учета, то обязаны брать только по ним! Если кто-то посчитает, что ему неправильно начислили плату, есть определенные сомнения, то сначала надо писать в УК с требованием пересчитать. С просьбой все это обосновать. Если начислено больше, чем должно, то надо требовать штраф в свою пользу — половину от сверхначисленного. Если УК не идет навстречу, то следует обращаться уже в Городскую жилищную инспекцию (ГЖИ). А если и там отказ, то в суд!
«Главный вопрос — состояние, содержание и ремонт домов»
— Можете вообще сказать, какие основные проблемы в сфере ЖКХ в нашей стране?
— Они, в принципе, у нас все запротоколированы. Мы ежеквартально, на основании обращений, которые поступают к нам в общественную приемную, формируем рейтинги этих проблем. Формируем по блокам.
— Я правильно понимаю, что во главе угла — огромные долги со стороны как жильцов, так и УК?
— На самом деле нет! У нас всегда была тема номер 1 — начисление платы за жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ). По двум основаниям. Это — непрозрачность платежей и почему сумма таковых всегда растет. А в третьем квартале года поднялась тема, связанная с управлением жилых многоквартирных домов (МКД). Тут и их состояние, и взаимодействие с УК, и проведение собраний. Если как бы все это объединить, то получается, что где-то треть обращений посвящена управлению МКД. А вот по качеству коммунальных ресурсов обращений стало поменьше в последнее время.
— Что можете сказать по капитальному ремонту?
— Взрыв обращений по этому вопросу пришелся на 2014 и 2015 годы. Сейчас, в целом, тема уже не настолько актуальна, меняется и характер обращений. Сейчас бóльшая часть — это жалобы по качеству, порядка 60% от общего числа. А в начале текущего года был, конечно, резкий скачок обращений по ТКО. Большинство регионов перешло на новую систему. Сейчас это немножко поутихло.
— Итак, какие пять самых главных проблем?
— Впереди состояние, содержание и ремонт МКД. Далее — начисление платежей. А также — управление МКД, капитальный ремонт и обращение с ТКО. Вот пятерка лидеров.
— Теперь хотелось бы затронуть такой вопрос. То и дело слышишь, что на дверях подъездов вешают списки должников то по капитальному ремонту, то по квартплате, то еще по чему-то. Указаны номера квартир и суммы. Законно ли это?
— Если только номер квартиры, то да. А вот если бы там были еще и фамилии, тогда да, это нарушение закона.
— А у кого-то вообще есть право вывешивать такие списки?
— УК, совет дома, поставщик ресурса.
— То есть все-таки это не противоречит никакому закону? Например, о персональных данных.
— Нет. Хотя, конечно, взаимодействие собственников с УК архиважно. И мне кажется, что законодатели создали условия для вот таких конфликтов. У нас очень противоречивое законодательство, мы одной ногой стоим в социализме, другой — в капитализме. И никак не можем, значит, решить, куда же двинемся дальше.
«Надо формировать класс активных собственников»
— Находимся на перепутье…
— Да, переминаемся все время с ноги на ногу. В Жилищном кодексе (ЖК) записано, что собственник отвечает за содержание общего имущества МКД, что он выбирает УК, следит за ее деятельностью, меняет ее, если что, определяет тарифы. При этом понятно, что собственники не всегда выполняют свои обязанности. И государство все время водит людей на помочах и говорит: «Ну, вы не переживайте, дорогие собственники, если вы там что-то не сделаете, мы все сделаем за вас. Выберем за вас УК, установим тарифы, будем контролировать УК, вот лицензирование для них ввели».
Стратегия развития ЖКХ до 2020 года скоро заканчивает свое действие. Там написано о формировании класса активных собственников. Но при этом все действия, те, которые у нас производились в этот период, были направлены прямо в противоположную сторону.
— Например?
— Вот взять то же лицензирование. С одной стороны, да, какая-то возможность вмешательства государства, наверное, есть. Однако что получается на самом деле? Захотели вы сменить УК и провели ОСС. Но это еще ничего не значит! Потому что смена УК в доме — это запись в реестре лицензий, а не ваше собрание. Вот вы провели его, а компания подала жалобу в суд, что собрание было проведено незаконно. Пока там все инстанции не пройдут, ГЖИ эту самую запись в реестре лицензий не уберет. И процесс может длиться годами. Та, компания, от которой вы отказались, по факту может долго еще оставаться на вашем доме.
Как происходит в любых нормальных гражданско-правовых отношениях? Вы заказываете какую-то работу и можете заплатить аванс, потом вы ее принимаете и платите остаток. Ну, или не платите, если работа не сделана.
Здесь же мы платим безоговорочно. Есть у нас, конечно, норма в ЖК о том, что председатель совета дома может и должен ежемесячно подписывать акты приема-сдачи работ, которые выполняет УК. Если он пишет, что работы были произведены не надлежащим образом или не в должном объеме…
— Или вообще не произведены!
— …то должен последовать перерасчет платы. Еще вопрос, кто сможет заставить УК данный акт подписать? Ведь никаких санкций за «неподписание» нет вообще. Более того, у нас есть 495 федеральный закон, который говорит о том, что если таких актов не было, то компания может вообще ничего не делать по дому. Если она сэкономила кучу денег, может их спокойно зачислять в счет собственной прибыли.
У нас же председатели советов домов об этом не знают. И вот мы постоянно проводим какие-то семинары, распространяем методические пособия, мы их этому учим. Но все равно далеко не в каждом доме есть такой активный председатель.
И еще одна тема заключается в том, что у нас фактически отсутствует экономически обоснованная плата за содержание общедомового имущества. Собственник сейчас может выбирать из любого количества вариантов. Я знаю, что в Краснодаре реально есть дома, где берут по пять рублей с квадратного метра за содержание всего дома. Но при этом те, кто читал 491 постановление и 290-е (порядок содержания общего имущества), знают, что там длиннющий перечень того, что УК должна делать.
«Необходимы отдельные счета на дома»
— Понятно, что за 5 рублей вряд ли что-то можно сделать?
— Ничего не сделаешь. Но у нас собственник все решает. Причем он ничем здесь не ограничен. А если жители не принимают решения, есть методика расчетов платы за содержание, которую Минстрой России принял года два назад. Но она такая тоже приблизительная. Типы домов могут быть абсолютно разными, и качество их состояния может быть разным, и, соответственно, виды работ разные. Но данная методика все это совершенно не учитывает. Ни ГОСТы, ни СНИПы, ни какие-то отраслевые тарифные соглашения. И когда эту методику принимали, мы очень возражали, говорили, что у нас есть регионы, которые сделали такой калькулятор, давайте его возьмем. Вот вам перечень указанных работ!
— Конкретных.
— Да, вот на основании каких-то расценок и требований. Можно же легко подсчитать, сколько все это стóит. Давайте формировать какой-то пакет, и пусть собственник выбирает уже из него. Но минстрой в свое время на это не пошел. И создал такую методику. Мало того, что она не всегда экономически обоснована, так там еще, например, не понятно, сколько денег надо выделять на текущее содержание и сколько на ремонт.
Я знаю прекрасных собственников, очень грамотных и активных, например, в Челябинске, которые три года бодаются со своей УК. Вот собирает она с них, условно говоря, по 30 рублей с квадратного метра. И говорит: «Эти деньги должны пойти на содержание». То есть на уборку, осмотры помещений, подготовку к зиме. Собственники: «Да нет, нам кажется, что все-таки одну половину можно направить на содержание, а вторую — на ремонт. Давайте мы на эти деньги что-то предусмотрим. Крылечко там, допустим, отремонтируем». А им в ответ: «Денег нет».
Понимаете, никто этот их спор разрешить не может, потому что нет никаких объективных критериев расчетов.
— На основании чего все это происходит?
— Да, на основании чего все это считать?
И вот сейчас мы обсуждаем Стратегию развития ЖКХ до 2035 года. Мы говорили о том, что давайте все-таки введем хотя бы отдельные счета на дома. Выделим деньги на ремонт, и платить будем только после его проведения. Давайте мы переделаем методику отчетов УК, потому что у нас есть 731 постановление (порядок раскрытия информации УК), и там вы можете узнать все что угодно, включая среднюю зарплату сотрудников компании. Кроме того, сколько и какие работы были сделаны.
— И сколько на них было потрачено.
— Именно.
Понятно, почему вырисовывается такая картина. Потому что у нас везде, сплошь и рядом, существует проблема по оплате управления домами. Есть дома новые, в которых собирают больше, чем нужно. И есть старые, которые часто дают дополнительную нагрузку. Как раз за счет одних домов содержат другие.
Экономика там абсолютно запутана, и никто не заинтересован, чтоб ее распутать. Это тоже проявление социальной позиции государства, которое говорит: «Мы вас, людей, которые проживают в старых МКД, будем защищать, мы не дадим поднять тарифы». В итоге тариф ниже себестоимости. И разница покрывается не за счет адресных субсидий от государства. А за счет соседей. И УК, которая приходит на рынок, должна сразу либо встать на путь жульничества, либо обанкротиться уже через два месяца.
Вот когда через нее еще проходили все коммунальные платежи, она со своих статей снимала деньги и отдавала коммунальщикам. Сейчас пошел активный процесс перехода на прямые платежи ресурсно-снабжающим организациям (РСО). Но при этом все противоречия по-прежнему не устранены. Поэтому, конечно, да, бóльшая часть УК — жулики! Но они часто жулики поневоле. Вынуждены обходить, так сказать, закон, нарушать его.
— Ну, им жить тоже хочется.
— Конечно.
— Если люди им не платят, а УК, в свою очередь, не платят РСО, получается замкнутый круг?
— Но они не могут не платить РСО! Потому что если УК в течение двух периодов задолжает за коммунальные платежи, то грубо нарушит лицензионные требования.
— И ей выпишут серьезный штраф?
— Нет, просто изымут лицензию!
— А если у нее, допустим, нет денег? Жители мало платят.
— Поэтому УК усиленно работает с должниками.
— Вывешивает те самые списки?
— В том числе. И еще снимает деньги с каких-то других статей.
— То есть она, как говорится, крутит деньгами — отсюда берет, туда направляет?
— Да, как раз чтобы не попасть под изъятие лицензии.
«УК выгоден переход на прямые договоры с «ресурсниками»
— Как жителям сделать так, чтобы платить не УК, а напрямую РСО? Какой тут процесс?
— Надо провести ОСС, и через два месяца, если там не будет каких-то особых условий у РСО, их обязаны перевести на прямые договоры. Хотя я не уверена, что это прибавит людям счастья. Честно говоря, не очень себе представляю, по каким причинам именно жильцы должны инициировать этот процесс.
— А кто еще?
— Есть два пути. Либо собственники приняли такое решение, либо РСО. На самом деле, у нас же раньше полстраны было на так называемых прямых расчетах. И там, где они были, люди платили больше. Понятно, что «ресурсники», прежде всего, заинтересованы в том, чтобы продать больше и получить больше.
В УК хоть какие-то есть специалисты, которые могут проверить, например, тепло — поступает ли оно в соответствии с температурным графиком. А у «ресурсников» какое там качество, какая там работа? Собственники с прямыми договорами не способны как-то им противостоять, если те начислили что-то лишнее.
По факту получается, что туда закладываются какие-то дополнительные платежи. И действительно, люди начинают платить больше. Вот вам еще одна особенность нашего законодательства. УК же по собственной инициативе не может перейти на прямые контракты.
— Им же это не выгодно, правильно?
— Наоборот! Напомню, что они вынуждены отдавать «ресурсникам» свои деньги, чтобы не попасть под санкции с лишением лицензии. Они вообще тут полные заложники ситуации. Бесплатно работают на РСО, а еще и деньги свои им отдают.
— Но у нас бытует такое мнение, что УК выгодно, чтобы люди платили им, а не РСО.
— Вообще, по закону сами они не могут (инициировать процесс заключения прямых контрактов), но формально могут как-то подбить на это собственников. Но те, не факт еще, что соберутся.
«Жильцам нужно принимать план и смету работ на следующий год»
— Скажите, а вы поддерживаете обещаемое нам введение Единого платежного документа (ЕПД)? Насколько это повысит собираемость? Потому что нередко слышишь, что так и будет — жильцы начнут исправнее платить.
— Если говорить об определенной статистике, то да, тут собираемость действительно немножко выше. Я уже говорила ранее неоднократно, что ЕПД вводится не потому, что нет закона. Ряд регионов так работает, потому что некоторые субъекты рынка ЖКХ никак не могут договориться, кто будет выставлять платежки и на каких условиях. Конечно, ЕПД и ЕИРЦ (Единый информационно-расчетный центр) сильно лоббировались регионами, которые хотели все эти потоки взять под свой контроль.
Но мы видим, что это совершенно не панацея от всех бед. Есть московский ЕИРЦ, который работает более-менее прилично. И есть областной, у которого постоянные ошибки в начислениях, что-то он там прокручивает, не перечисляет собранные от жителей деньги поставщикам услуг. Там какие-то адские очереди, чтобы сдать показания счетчиков или получить какую-то информацию. Мне периодически рассказывают на эту тему разные страшные истории.
Во-вторых, деятельность всех этих ЕИРЦ сейчас никак не отрегулирована законодательством. Какой процент они могут брать, какой срок прохождения платежей через них и т.д. и т.п. Конечно, для того, чтобы вводить единую платежку, а это такая маленькая часть айсберга, — нужно еще столько всего проработать. И когда уже начинаешь прорабатывать, то обнаруживаешь массу всяких противоречивых интересов. Все это, в общем, не так просто.
— Раньше-то ведь уже были общие платежки. Но потом все разделили. Это сюда, это сюда, это сюда… А сейчас, получается, хотят опять вернуться к этому?
— Где-то ЕПД до сих пор есть, даже в Москве. Хотя, например, энергетики всегда выставляли нам отдельную квитанцию.
Вообще, более правильный путь — это стандартизация самого вида платежки. Например, в столице очень удобно — там в ней пишут срок поверки ваших приборов учета. Это же важная и нужная справочная информация. За счет стандартизации квитанции можно решить многие проблемы. Например, добавить туда перечень обязательных решений, которые принимают сами собственники.
Еще мы считаем, что им надо обязательно в конце года принимать план и смету работ на следующий год.
— У управляющих компаний?
— Да. Как обязательный элемент. Надо стандартизировать отчеты УК, чтобы они именно по этим плану и смете отчитывались о своей работе. Но что-то как-то пока…
— А вообще реально это? В декабре УК составляет список — сделать это, это и это, цена такая, такая и такая. Но цены же постоянно повышаются… Инфляция не стоит на месте.
— Ну, можно что-то там закладывать на всякий случай. Создать какой-то резервный фонд.
— И, предположим, инициативная группа того или иного дома получит право запросить у УК отчет за проделанную в уходящем году работу и получить информацию о том, что будет делаться в следующем?
— На самом деле, такой отчет УК предусмотрен в ЖК. В первом квартале каждого года она обязана отчитаться перед собственниками. Но жесткой формы нет, как и каких-то санкций за отсутствие отчета или создание отчета не по форме.
Еще во втором квартале каждого года собственники должны провести собрание. Обязательно! Во-первых, опять же нет ответственности за то, что они его не проводят. Во-вторых, как бы есть некие вопросы. Ну, например, жильцы провели ОСС и негативно оценили деятельность компании. И какие юридические последствия? Никаких.
— Тут еще дело может быть вот в чем — мы не хотим, чтобы у нас была вот эта УК. Но, допустим, желающих ее заменить и нет вовсе. Как быть в такой ситуации?
— К сожалению, путь только один — это повышение тарифов, потому что есть такие дома, которыми просто невыгодно управлять. У нас масса брошенных домов, и никто туда за эти деньги не пойдет и делать ничего не захочет. Поэтому нормальный как бы путь, такой цивилизованный, это, конечно, повышать тарифы, чтобы найти кого-то, кому это было бы выгодно.
— То есть опять за счет собственников?
— Думаю, что в этих случаях бюджет должен разделить платеж с ними. Либо субсидировать управление дома в целом для УК, либо выплачивать субсидии отдельным собственникам. С нашей подачи в Стратегии развития ЖКХ до 2020 года появились строки о том, что необходимо решить вопрос с управлением старыми, ветхими, малоквартирными домами, то есть домами невыгодными для управления. Однако никаких конкретных решений принято не было.
В Москве, кстати, субсидируются все дома, вне зависимости от их управления.
«Как минимум долги не растут»
— А в других субъектах как обстоит дело?
— У нас есть отдельные регионы, где действительно субсидируется управление ветхими домами. Но это, скорее, исключение, чем правило. В прошлом году был конкурс «Лучшие муниципальные практики», и я настояла, чтобы конкретный город, это Соликамск, что в Пермском крае, как-то поощрили. Чтобы хотя бы прокуратура не приставала к ним по поводу определенных решений. Потому что, строго говоря, это может трактоваться как нарушение. Там квартиры и общее имущество твое, но не совсем твое. Есть муниципальные квартиры, а ты все это содержишь. Насколько все это правильно?
— Если говорить о новостройках — правомерно ли там брать плату за капремонт?
— На самом деле, каждый регион имеет право отсрочить этот платеж. Мы даже как-то проводили мониторинги, кто на сколько отсрочил. В МО это три месяца, в других субъектах более длительные сроки.
— Три месяца после получения разрешения на ввод в эксплуатацию (РВЭ)? Даже если люди еще не начали заселяться?
— Там какое-то такое формальное обоснование, что вы должны копить на будущие ремонты. Но что можно, в принципе, ремонтировать в новостройках?
Надо, по крайней мере, открыть специальный счет и копить на нем свои средства. И самим решать — когда и на что их потратить.
— Его кто должен открыть?
— Также проходит собрание собственников, и они принимают решение, чтобы копить средства для капремонта на спецсчете, а не в общем котле. Назначается распорядитель этого счета, и он уже принимает решение, когда и какие виды работ конкретно производить по дому.
— То есть жильцы сами туда кладут деньги? Ежемесячно?
— Да, и тогда ваши финансы не растворяются в общей массе. Но кто-то обязательно должен быть владельцем этого спецсчета. Какое-то юридическое лицо. Может, Товарищество собственников жилья (ТСЖ) или УК, либо Фонд капремонта. Но копите вы там, повторяю, отдельно.
— И когда нам, например, надо починить крышу, мы эти деньги перечисляем подрядчику?
— Именно так. Дали поручение банку перечислить эти деньги. Без всяких посредников.
— Последний вопрос — кто все-таки бóльшие неплательщики?
— Последний раз вице-премьер Виталий Мутко озвучивал сумму долга 1,3 триллиона рублей. Кстати, это хороший показатель, так как я помню, что такую же сумму озвучивал бывший министр ЖКХ Михаил Мень года два назад. Как минимум долги не растут, несмотря на то, что у нас появились еще и «ТКОшники» с их «недосборами». Где-то процентов 50 — это неотключаемые потребители услуг, бюджетные учреждения и организации.
— Школы, детсады, больницы, поликлиники?
— А еще МУПы и ГУПы (муниципальные и государственные унитарные предприятия), водоканалы, котельные и так далее. Вот они действительно не платят. Среди населения у нас собираемость высокая. 95 процентов где-то. Где-то меньше — на Кавказе или на Севере. В Москве вообще почти 99 процентов.
Если говорить конкретно по населению, то есть две категории главных неплательщиков. Это, в основном, либо какие-то маргинальные элементы, с которых и взять-то нечего. С другой стороны, какие-то очень богатые люди…
— То есть они на одном уровне?
— …которые понимают, что можно не платить, и ничего им за это не будет.
Светлана Разворотнева также заявила, что, по ее мнению, запуск с начала нынешнего года реформы обращения с ТКО был преждевременен, и назвала основные проблемы в деле капитального ремонта.
infox — new
Автор:
Марат Лашкин
Источник: